1 Français sur 4 possède un pied-à-terre secondaire. Derrière cette statistique, une réalité fiscale nettement moins réjouissante : au moment de vendre, l’État réclame sa part, et il vaut mieux s’y préparer sérieusement.
La législation sur la vente d’une résidence secondaire ne fait pas de cadeaux. Toute plus-value réalisée lors de la cession tombe sous le coup de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux. Les exonérations existent, mais elles se méritent : il faut cocher des conditions strictes, notamment en ce qui concerne l’ancienneté du bien ou le réinvestissement du produit de la vente dans l’achat de sa future résidence principale.
Ce paysage fiscal se complique selon la situation du vendeur, le montant en jeu, ou la façon dont le logement a été occupé avant la vente. Les règles n’ont rien à voir avec celles de la résidence principale : une erreur d’appréciation, et la sanction fiscale ne se fait pas attendre.
Vendre une résidence secondaire : ce que dit la loi sur la fiscalité
En France, la fiscalité distingue clairement la vente d’une résidence secondaire de celle du logement principal. Lorsqu’un propriétaire se sépare d’un bien qu’il n’occupe pas à titre principal, il ne bénéficie d’aucune exonération automatique sur la plus-value immobilière. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu à 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Même après plusieurs années de détention, la fiscalité vente résidence secondaire reste particulièrement rigide.
Les réformes fiscales de ces dernières années ont parfois ajusté les modalités de calcul, mais le principe demeure : la vente d’un bien secondaire est taxée, sauf exception. Pour espérer une exonération, il faut satisfaire à des critères précis : durée de détention supérieure à 22 ans, ou remploi immédiat du produit de la vente pour acheter sa résidence principale. Les dernières annonces pour 2025 ne changent rien à la règle : le régime d’imposition reste, et les exceptions sont soigneusement encadrées.
Voici les points à retenir pour ne pas se tromper :
- Seule la résidence principale échappe à l’imposition sur la plus-value. Tout autre bien, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif, expose le vendeur à la fiscalité.
- Le calcul de la plus-value s’appuie sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, auxquels peuvent s’ajouter certains frais justifiés.
Le statut de résidence principale reste donc au cœur de toute exonération. La suppression de l’ISF au profit de l’IFI n’a rien changé pour les plus-values sur résidences secondaires. Mieux vaut anticiper l’impact de la fiscalité avant toute cession d’un bien qui n’est pas son domicile habituel.
Quelles taxes s’appliquent lors de la vente ?
Vendre une résidence secondaire ne se limite pas à signer un compromis et à encaisser le fruit de la vente. Plusieurs taxes et prélèvements attendent le vendeur dès la signature chez le notaire : impossible d’y échapper si le logement n’est pas votre adresse principale.
La pièce maîtresse de ce dispositif, c’est la plus-value immobilière. Calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente (frais et travaux justifiés déduits), elle subit deux prélèvements : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000 euros, une surtaxe progressive alourdit encore la note.
Mais la fiscalité ne s’arrête pas là. D’autres taxes s’invitent dans l’aventure : la taxe foncière reste due pour toute l’année, même si la vente intervient en cours d’exercice. La taxe d’habitation, disparue pour la plupart sur les résidences principales, continue de s’appliquer aux biens secondaires. La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) suit la même logique.
Le parcours du vendeur s’achève par la déclaration 2048-IMM-SD, que le notaire transmet au service de publicité foncière. Tout est contrôlé, chaque euro de plus-value, chaque taxe, chaque prélèvement. La cession d’une résidence secondaire n’est jamais une formalité : le cadre légal est strict, la fiscalité, intransigeante.
Plus-value immobilière : calcul, taux et abattements à connaître
Déterminer la plus-value imposable
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente de la résidence secondaire et le prix d’acquisition (majoré des frais d’achat, droits d’enregistrement et travaux réalisés par des professionnels, à condition de pouvoir les justifier). Contrairement à la résidence principale (exonérée), toute cession d’un bien secondaire implique presque systématiquement une imposition sur cette plus-value.
Taux d’imposition et prélèvements sociaux
Le régime de la plus-value immobilière combine deux impositions : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la plus-value imposable franchit le seuil de 50 000 euros, une surtaxe progressive vient s’ajouter, selon un barème défini par l’administration fiscale. Le système laisse peu de latitude au vendeur, qui doit se préparer à cette double ponction.
Abattements selon la durée de détention
La durée de détention du bien influe directement sur le montant de la fiscalité. Voici les principales étapes à connaître :
- Dès 6 ans de détention, un abattement commence à réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu ;
- Après 22 ans, la vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value ;
- Pour les prélèvements sociaux, l’exonération intégrale n’intervient qu’au bout de 30 ans.
Le calcul suit un barème annuel publié dans le bulletin officiel des finances publiques. Le type de cession (vente, succession, donation, viager, location meublée) peut aussi modifier le régime applicable.
Pour connaître précisément les règles qui s’appliquent à votre situation, consultez les ressources officielles ou interrogez votre notaire : vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors de la déclaration.
Exonérations possibles : dans quels cas peut-on éviter l’imposition ?
La vente d’une résidence secondaire entraîne dans la majorité des cas une imposition sur la plus-value. Pourtant, la loi prévoit quelques exceptions, clairement balisées. Certaines situations particulières ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Première cession et remploi : deux leviers
Un propriétaire qui ne possède pas de résidence principale peut, lors de la première vente d’une résidence secondaire, être exonéré à condition de réinvestir le produit dans l’achat ou la construction de sa résidence principale sous deux ans. Ce dispositif cible ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur logement principal au cours des quatre dernières années. La preuve de ce réemploi doit être rigoureusement conservée : la moindre faille administrative peut compromettre l’exonération.
Exonérations sociales : retraite ou invalidité
Certains vendeurs, sous conditions de ressources, peuvent aussi bénéficier d’une exonération lors de la vente de leur résidence secondaire. Sont concernés : les titulaires d’une carte d’invalidité, les retraités non assujettis à l’ISF, à condition de ne pas dépasser les plafonds de revenus fixés chaque année et de ne pas être imposables à l’IFI.
Voici les principales situations permettant de réduire, voire d’annuler l’impôt sur la plus-value :
- Première vente destinée à l’achat d’une résidence principale
- Respect de plafonds de revenus modestes
- Situation d’invalidité ou de retraite, selon les critères officiels
Enfin, la durée de détention du bien reste déterminante : après 22 ans, l’exonération d’impôt s’applique, et au-delà de 30 ans, celle des prélèvements sociaux. À chaque situation ses règles, à chaque projet sa stratégie : la loi ne laisse que peu de place à l’improvisation.
Vendre sa résidence secondaire, c’est bien plus qu’une signature : c’est un parcours balisé, où chaque étape compte. Anticiper, s’informer, préparer les justificatifs : voilà le vrai secret pour traverser l’épreuve fiscale sans y laisser des plumes.
