Taxe d’habitation pour résidences secondaires : est-elle supprimée ?

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation est totalement supprimée pour les résidences principales, mais son maintien s’applique aux résidences secondaires. Certaines communes ont la possibilité d’augmenter la part de cette taxe sur les logements non occupés à l’année, en fonction de critères locaux précis.Des cas d’exonération existent, principalement pour des motifs indépendants de la volonté des propriétaires, comme l’inoccupation contrainte du logement. Le régime fiscal autour des résidences secondaires demeure donc distinct, malgré la réforme générale qui a transformé la fiscalité locale liée à l’habitation.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : ce qui change (et ce qui ne change pas)

La disparition de la taxe d’habitation pour la résidence principale a allégé les charges de millions de foyers, mais la résidences secondaires ne bénéficient pas de cette évolution. Pour ces biens, la taxe subsiste. Ce choix n’est pas le fruit du hasard : le législateur assume le maintien de ce prélèvement, et la réforme n’a retiré aucune ligne sur les avis d’imposition de ceux qui détiennent des maisons de vacances ou appartements rarement occupés.

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Ce statu quo fiscal laisse une réelle latitude aux communes. Là où la pression immobilière se fait sentir, certaines municipalités mettent à profit un outil légal : la majoration de la taxe sur les résidences secondaires. Cette option, activée par le conseil municipal, peut alourdir la facture jusqu’à 60 % dans des secteurs prisés ou surfréquentés. C’est à chaque collectivité de décider s’il est pertinent de recourir à cette surtaxe pour répondre aux besoins locaux ou rééquilibrer la demande de logement.

Pour distinguer concrètement la fiscalité des résidences principales et secondaires, il faut garder à l’esprit ces points-clés :

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En pratique, la fiscalité varie selon le type d’habitation :

• Suppression taxe d’habitation : ne vise que la résidence principale.

Pour les propriétaires de biens non principaux, la règle demeure :

• Habitation résidence secondaire : taxation maintenue, majoration possible selon la commune.

La marche à suivre varie d’une ville à l’autre :

• Communes : chaque conseil municipal choisit ou non d’activer une surtaxe, en fonction du contexte immobilier local.

Aucun doute possible : la frontière est nette. Les propriétaires espérant une disparition de cette taxe sur leurs résidences secondaires, qu’il s’agisse d’un refuge à la campagne, d’un appartement de bord de mer ou d’un studio en ville, doivent composer avec cette dépense récurrente, et parfois gonflée selon le territoire. Ce choix traduit la volonté des collectivités de reprendre la main sur la gestion de leur parc immobilier et sur la dynamique démographique locale.

Qui doit encore payer la taxe d’habitation pour une résidence secondaire ?

Posséder une résidence secondaire, c’est accepter le retour régulier du fisc. Pour ce type de bien, la taxe d’habitation n’a pas disparu. Tous les ans, l’administration adresse un avis d’imposition aux détenteurs, qu’ils soient personnes physiques ou morales, dès lors que le logement n’est pas déclaré en tant que résidence principale. Le centre des impôts envoie la note automatiquement, sans prendre en compte l’usage spécifique du bien.

La liste des contribuables concernés est large. Un appartement loué de temps en temps ? Une maison familiale ouverte seulement aux vacances ? Même un logement prêté gratuitement à un proche ? Dans tous ces cas, la règle s’applique : seule la résidence principale échappe à cette taxe. Les propriétaires de plusieurs biens immobiliers reçoivent ainsi un avis distinct pour chaque adresse non principale.

À qui s’applique le paiement ?

De façon concrète, plusieurs cas de figure existent :

• Propriétaires indivis ou en pleine propriété : chaque copropriétaire, même indivisaire, est notifié par un avis d’imposition à son nom.

• Usufruitiers : la charge incombe à l’usufruitier, même si ce dernier ne vit pas sur place.

• Sociétés civiles immobilières (SCI) : l’avis est adressé à la société, qui répartit ensuite la somme entre les associés selon les statuts.

Si le bien ne sert pas de résidence principale, la facture tombe, quelle que soit sa durée d’occupation au cours de l’année. Un doute ? Il vaut mieux saisir le centre des finances publiques dont dépend le logement. La détention d’une résidence secondaire s’accompagne, sauf exception légale expressément prévue, d’une imposition annuelle.

Exonérations et cas particuliers : êtes-vous concerné ?

Le cadre général est strict, mais il existe quelques situations où le propriétaire peut être dispensé de la taxe d’habitation sur sa résidence secondaire. Il s’agit d’exceptions clairement listées par la réglementation, jamais de tolérances implicites.

L’exonération peut s’appliquer si le logement est rendu inhabitable à cause d’un sinistre (incendie, inondation…) ou lorsqu’une décision administrative prévoit sa destruction. Il existe aussi des cas plus spécifiques, par exemple lors d’un départ en EHPAD : dans certains cas, l’ancien domicile peut être exonéré. Le but : ne pas alourdir la situation de personnes qui ne profitent plus de leur bien pour des raisons indépendantes de leur volonté.

Pour les expatriés, détenir une résidence secondaire en France signifie continuer à régler la taxe, sauf si une convention fiscale internationale prévoit une exonération au motif que la résidence principale est à l’étranger. Les logements situés dans des territoires ruraux soutenus par de nouveaux dispositifs ne bénéficient, aujourd’hui, d’aucune exemption systématique.

Procédure et déclaration

Quiconque pense remplir les conditions pour une exonération doit impérativement adresser le formulaire dédié (n°1205-GD) avec tous les justificatifs à l’administration fiscale. Rien n’est automatique, chaque dossier s’examine avec attention. La moindre omission peut faire tomber le droit à cette dispense. Au moindre doute, un échange avec le centre des impôts permet d’éviter les mauvaises surprises.

Comprendre le calcul et le montant de la taxe pour mieux anticiper

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste d’actualité, son calcul repose sur plusieurs paramètres propres à chaque situation. La base ? La valeur locative cadastrale du logement, une estimation annuelle du loyer que le bien pourrait générer dans le secteur.

À partir de cette évaluation, la commune décide chaque année du taux d’imposition appliqué. D’où de fortes disparités d’une ville à l’autre : certaines collectivités votent des taux élevés, et, dans les zones sous tension, peuvent activer une majoration jusqu’à 60 % pour accentuer l’incitation à l’occupation régulière ou répondre à la pénurie de logements.

Pour cerner comment se décompose la somme à régler, plusieurs ingrédients entrent en jeu :

• Base imposable : valeur locative cadastrale (montant annuel théorique défini par l’administration)

• Taux d’imposition : défini localement par la municipalité, variable d’une année sur l’autre

• Majoration éventuelle : décidée par la commune, souvent utilisée dans les zones à forte demande ou aux besoins spécifiques de financement local

La déclaration d’occupation du logement, directement via les services fiscaux, conditionne l’émission de l’avis. Toute évolution, changement d’occupant, vacance, location saisonnière, doit être signalée rapidement. Un point d’attention : si le bien est vacant sur une longue période, il peut aussi être assujetti à une taxe sur les logements vacants, s’ajoutant à la charge globale. La facture, chaque année, évolue en suivant l’indice des prix à la consommation.

Dans les faits, la fiscalité des résidences secondaires sert de révélateur du lien entre patrimoine personnel et usages du territoire. À chaque nouvel avis d’imposition, un rappel : avoir un pied-à-terre, c’est entretenir un engagement durable, bien plus concret qu’il n’y paraît.