Immeuble de rapport (ou immeuble locatif) : un bon investissement immobilier

Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier, mais vous n’êtes pas encore initié à l’achat pour du locatif. Un projet d’investissement n’est pas à prendre à la légère, surtout si vous avez immédiatement les possibilités d’achat d’un immeuble de rapport. Il est important de calculer la rentabilité (le rapport) de l’immeuble dans lequel vous souhaitez mettre votre argent et de prendre en compte une gestion conséquente. Nous vous donnons quelques conseils pour faire un investissement immobilier réussi.

Comment choisir votre immeuble de rapport ?

Beaucoup investissent dans un appartement ou dans des lots, mais peu d’investisseurs particuliers se lancent dans l’achat d’immeubles locatifs. En effet, un tel projet semble s’adresser à des experts ou des passionnés de l’immobilier puisque le risque financier est important et le but est souvent de devenir rentier locatif. De plus, les critères sont nombreux et subjectifs pour définir la qualité d’un bon investissement dans un immeuble de rapport.

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L’importance de l’adresse locative de l’immeuble de rapport

La localisation des immeubles est un critère qui dépend de la cible des locataires pour vos appartements. En effet, votre immeuble pourra très bien être situé pour des familles et jeunes actifs, mais être moins attractif pour un étudiant. Pensez donc aux besoins des futurs locataires.

Pour choisir le quartier de son adresse locative, il est important d’étudier le marché et surtout, le rapport de l’offre et de la demande. Si vous optez pour des zones avec des flux tendus, vous aurez plus de chance de trouver des locataires pour chaque appartement. Les beaux quartiers sont attirants au premier abord mais le prix des immeubles y est excessif et il faudra réfléchir au rendement des appartements et au montant des loyers à proposer.

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Dans quels lots d’appartements investir ?

Dénicher une perle rare, c’est trouver le meilleur appartement qualité/prix mis sur le marché. Là encore, il faut répondre aux attentes des futurs locataires et analyser finement les besoins de la zone que vous visez. Ainsi, vous aurez idée de la taille des appartements et des options recherchés, des capacités financières de la population à mettre dans les loyers.

Anticiper la gestion de la location

La gestion locative d’immeubles entiers demande du temps non seulement pour trouver des locataires mais aussi pour les faire rester en effectuant les travaux nécessaires. Un immeuble ancien peut avoir un prix plus attractif pour ce qui est du rendement mais il faudra anticiper les différents travaux pour ne pas risquer une vacance locative et garder le locataire fiable qui règle ses loyers. Si vous n’avez pas de temps pour la gestion, prévoyez ce point en amont. Des agences immobilières ou des organismes se chargent de la gestion de location contre un pourcentage des loyers perçus.

La rentabilité d’un immeuble locatif

Comme vous investissez beaucoup d’argent, il est important de travailler à la rentabilité des lots dont vous allez faire l’achat.

Préparer correctement son projet d’investissement

Acheter des lots d’appartements présente des avantages non négligeables :

• Vous avez un prix de gros pour les m2 et vous payez moins cher vos appartements en lots.
• Les frais de notaires ne sont comptabilisés qu’une seule fois.
• Vous avez des frais d’agence moindres.
• Vous gagnez du temps dans votre projet locatif en diminuant la charge administrative.

Par contre, vous serez le seul responsable si vous vous rendez compte que votre investissement immobilier n’est pas rentable. Il est donc important en amont de bien se faire conseiller par des spécialistes de l’immobilier et surtout d’étudier la rentabilité de la location de l’immeuble.

Le but visé est de faire une opération nulle pour votre investissement. La rentabilité idéale pour un investissement locatif est que les loyers d’appartement permettent de rembourser votre emprunt et vos charges.

La négociation du prix de l’immeuble

Les spécialistes de la gestion de bien immobilier sont unanimes sur la question : il faut toujours négocier le prix à l’achat. Plusieurs astuces peuvent vous aider à faire baisser le prix d’un immeuble de rapport.

D’abord, il faut étudier le marché locatif pour viser les immeubles qui sont peu visités et dont les propriétaires ont l’air pressé de vendre : vous aurez moins de mal à faire pression pour faire baisser le prix.

Ensuite, vous pouvez aussi chercher les défauts de l’immeuble. Si vous n’avez pas les moyens, ne prenez pas un immeuble dont les travaux sont titanesques, mais par contre, cherchez quelques failles.

Enfin, il faut souvent revoir les montants des loyers potentiels annoncés à la baisse. En effet, les prix de futurs loyers sont fréquemment surestimés et donc, votre rentabilité faussée. Là aussi, soyez tatillon sur l’emplacement locatif, les types d’appartements, etc.

Anticiper les travaux dans l’immeuble

Certains travaux ont un coût, mais dépendent du rendement de votre projet. Il faudra prévoir la trésorerie ou l’anticiper dans le prix des loyers :

• La toiture de l’immeuble : elle doit être en état pour que la gestion locative ne devienne pas un enfer ou que les locataires fuient.
• L’électricité et les canalisations de l’immeuble : dans un immeuble de rapport, vous aurez ces travaux seul à charge.
• La façade de l’immeuble : les travaux de ravalement paraissent secondaires, mais ils sont indispensables pour attirer les locations dans vos appartements.

La revente est toujours à anticiper dans l’investissement immobilier et faire les travaux nécessaires, c’est y travailler.